Cedolare secca 2026: verso una riforma selettiva tra affitti brevi e locazioni tradizionali

La cedolare secca entra in una nuova fase: meno generalista, più mirata. Nel 2026 la differenza tra affitto stabile e turistico sarà decisiva

La discussione sulla cedolare secca entra nel vivo con l’arrivo della Legge di Bilancio 2026. Il governo punta a introdurre un sistema più selettivo, capace di differenziare in modo netto le locazioni destinate alla residenza da quelle orientate al turismo residenziale.

Il regime agevolato non scompare, ma viene ripensato per rispondere alle nuove dinamiche del mercato immobiliare, oggi molto diverse rispetto a quando la misura fu introdotta.

Per gli affitti a lungo termine, la cedolare secca rimarrà uno dei pilastri del sistema fiscale. L’obiettivo è garantire stabilità ai proprietari che immettono immobili nel circuito residenziale tradizionale, soprattutto nei comuni dove la domanda supera l’offerta. La misura è vista come uno strumento per favorire la disponibilità di alloggi e contenere l’aumento dei canoni.

Il punto più discusso riguarda gli affitti brevi. Negli ultimi anni questo settore ha generato un impatto rilevante sul mercato, riducendo in alcune zone la quantità di immobili disponibili per le famiglie. Per questo motivo, la riforma mira a introdurre aliquote differenziate per chi gestisce più unità immobiliari in modalità turistica. L’ipotesi è che oltre un certo numero di appartamenti l’attività venga considerata assimilabile a un’attività imprenditoriale, con conseguente esclusione dal regime agevolato.

Più tracciatura per siti come Airbnb e Booking

Tra le novità più concrete c’è l’obbligo di trasmissione dei dati da parte delle piattaforme digitali. Dal 2026 portali come Airbnb e Booking invieranno automaticamente all’Agenzia delle Entrate informazioni su durata dei soggiorni, importi percepiti e identificazione degli immobili.

Questo sistema di tracciabilità permetterà verifiche più precise sull’utilizzo corretto della cedolare secca e sulla registrazione dei contratti.

Un elemento importante è il possibile disconoscimento automatico del regime agevolato. Se i dati trasmessi dalle piattaforme non coincidono con quanto dichiarato dal locatore, oppure se manca la registrazione del contratto, l’Agenzia potrà applicare la tassazione ordinaria senza ulteriori passaggi. Questa impostazione renderà essenziale una gestione documentale accurata.

La riforma non intende penalizzare i piccoli proprietari. Il focus è distinguere chi affitta un singolo appartamento da chi gestisce un’attività turistica a tutti gli effetti. Per i primi non cambierà quasi nulla: la cedolare continuerà a offrire semplicità e un’imposta sostitutiva prevedibile. Per i secondi si prospetta un adeguamento del modello dichiarativo, con regole più vicine a quelle delle attività economiche.

In prospettiva, il 2026 sarà l’anno in cui la cedolare secca abbandonerà la logica “uguale per tutti” per assumere un ruolo più calibrato. Le modifiche previste non mirano a ridurre la convenienza fiscale, ma a collegare il regime alla reale funzione dell’immobile. È un passaggio che potrebbe portare maggiore equilibrio tra esigenze abitative e sviluppo turistico, offrendo un quadro più coerente e stabile per proprietari e inquilini.